Theo USHOME – một đơn vị tư vấn đầu tư vào bất động sản tại Mỹ, cách thức đầu tư vào bất động sản tại Mỹ và Việt Nam là tương đối khác nhau. Thông thường ở Việt Nam, các nhà đầu tư (NĐT) sở hữu một bất động sản cụ thể như một căn […]
00adminhttp://dothibien.com/wp-content/uploads/2022/10/v987-rm398-03-mockup-300x200.pngadmin2019-07-16 08:37:452019-07-16 08:37:45Cách thức đầu tư BĐS tại Mỹ khác gì ở Việt Nam???
7 nguyên tắc vàng nhất định nhà đầu tư phải ghi nhớ trước khi quyết định đầu tư đất nền. Ở thời điểm này, đất nền vẫn là kênh đầu tư vốn thấp, sinh lời cao, hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc tiềm ẩn rủi ro. Do đó, để […]
00adminhttp://dothibien.com/wp-content/uploads/2022/10/v987-rm398-03-mockup-300x200.pngadmin2019-07-15 09:04:202019-07-15 09:04:207 nguyên tắc “vàng” đầu tư đất nền
Theo USHOME – một đơn vị tư vấn đầu tư vào bất động sản tại Mỹ, cách thức đầu tư vào bất động sản tại Mỹ và Việt Nam là tương đối khác nhau. Thông thường ở Việt Nam, các nhà đầu tư (NĐT) sở hữu một bất động sản cụ thể như một căn […]
00adminhttp://dothibien.com/wp-content/uploads/2022/10/v987-rm398-03-mockup-300x200.pngadmin2019-07-16 08:37:452019-07-16 08:37:45Cách thức đầu tư BĐS tại Mỹ khác gì ở Việt Nam???
7 nguyên tắc vàng nhất định nhà đầu tư phải ghi nhớ trước khi quyết định đầu tư đất nền. Ở thời điểm này, đất nền vẫn là kênh đầu tư vốn thấp, sinh lời cao, hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc tiềm ẩn rủi ro. Do đó, để […]
00adminhttp://dothibien.com/wp-content/uploads/2022/10/v987-rm398-03-mockup-300x200.pngadmin2019-07-15 09:04:202019-07-15 09:04:207 nguyên tắc “vàng” đầu tư đất nền
Theo USHOME – một đơn vị tư vấn đầu tư vào bất động sản tại Mỹ, cách thức đầu tư vào bất động sản tại Mỹ và Việt Nam là tương đối khác nhau.
Thông thường ở
Việt Nam, các nhà đầu tư (NĐT) sở hữu một bất động sản cụ thể như một căn nhà/
miếng đất…tự khai thác cho thuê hoặc chờ giá tăng rồi bán. Tuy nhiên, ở Mỹ
khi đầu tư vào bất động sản các NĐT không sở hữu một căn nhà cụ thể mà sở hữu
cổ phần dự án, không phải quản lý cho thuê mà có các công ty đứng ra đảm nhiệm,
bán sản phẩm, ngân hàng tái cấp vốn…
Do đó, việc hoàn
vốn sẽ nhanh, đa số NĐT tái đầu tư vào kênh khác và đây đang được xem là cách
đầu tư mang lại hiệu quả cao mà khá nhiều NĐT Việt Nam đang hướng đến BĐS tại
Hoa Kỳ.
Đó là thông tin
được đưa ra trong hội thảo về cơ hội đầu tư BĐS tại Mỹ do USHOME và Western
Wealth Capital tổ chức mới đây tại Tp.HCM.
Đầu tư BĐS tại Mỹ: Nhà đầu tư
góp cổ phần
Theo thông tin từ
hội thảo, NĐT Việt Nam tham gia thị trường BĐS Mỹ bằng cách góp vốn vào dự án
được CĐT tại Mỹ mua lại từ một dự án cũ đã xây dựng trước đó. Chẳng hạn Western
Wealth Capital sẽ mua lại những khu căn hộ cũ tại địa điểm đẹp, đang cho thuê
với giá thấp hơn thị trường. Sau đó, nâng cấp, sửa chữa lại và nâng giá thuê
lên, khai thác thuê một thời gian và cuối cùng là bán lại dự án.
Lợi nhuận của dự
án sẽ đến từ 2 nguồn: Giá cho thuê và chênh lệch giá bán sau khi dự án đã được
nâng cấp. CĐT tính toán các chi phí và gọi vốn từ các nguồn, trong đó có nguồn
là vốn từ các NĐT cá nhân nước ngoài. NĐT khi góp vốn được chia sẻ lợi nhuận từ
cả việc cho thuê và bán.
Một ví dụ cụ
thể được đơn vị này đưa ra tại hội thảo, đó là dự án căn hộ Central Park tại
Houston, Texas. Đây là dự án đã được xây dựng năm 1976, CĐT mua lại với mức giá
32 triệu USD, sẽ cải tạo nâng cấp và nâng giá thuê toàn khu căn hộ. Số vốn CĐT
kêu gọi từ NĐT là 14.9 triệu USD. Sau khi góp vốn, NĐT sẽ được hoàn vốn theo lộ
trình từ 2-3-4 năm lần lượt là 50%-75%-100%. Sau khi được hoàn vốn, NĐT vẫn giữ
nguyên cổ phần, nhận lợi nhuận cho thuê bình thường. Đến khi dự án được bán thì
NĐT nhận nốt lợi nhuận từ việc bán (tức kết thúc vòng đời 1 dự án đầu tư).
Với dự án khu căn
hộ này, trang thiết bị nội thất vẫn giữ nguyên ban đầu; dịch vụ còn thấp nên
Western Wealth Capital sẽ nâng cấp, cải tạo lại nội thất và lắp đặt một số hạng
mục như máy sấy, máy giặt, hàng rào, sân hiên…cho các căn hộ và nâng giá thuê
lên khoảng 150 USD/căn.
Theo USHOME, hầu
hết các CĐT sẽ đầu tư vào căn hộ hạng D có giá cho thuê dao động từ 900-1.000
USD (chưa sửa chửa), sau khi sửa chữa sẽ nâng giá thuê lên lên 1.100-1.200 USD,
phù hợp với đa số khách thuê.
“Nếu ở Việt
Nam, NĐT chờ đợi thị trường tăng giá thì ở Mỹ, CĐT sẽ chủ động tăng giá trị BĐS
bằng cách cải tạo, nâng giá thuê và NĐT sẽ hưởng lợi từ dòng tiền cho thuê này
sau khi góp vốn”, đại diện USHOME cho hay.
Như vậy, hình thức
đầu tư góp vốn này khác với cách đầu tư BĐS tại Việt Nam. Nếu NĐT Việt Nam
thường sở hữu nguyên một căn nhà/miếng đất… tự khai thác cho thuê hoặc ngồi chờ
tăng giá rồi bán. Trong khi ở Mỹ, NĐT không sở hữu một căn nhà cụ thể mà sở hữu
cổ phần dự án, không phải quản lý cho thuê mà đã có các tập đoàn lớn đảm nhiệm
việc thanh khoản sản phẩm.
Sau 2 năm nâng cấp
và khai thác, ngân hàng đánh giá được giá trị khu căn hộ sẽ tiến hành tái cấp
vốn cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ dùng số tiền này hoàn vốn lại cho NĐT.
Lợi nhuận đầu tư căn hộ cho
thuê có thể đạt 18-20%/năm
Theo thông tin từ USHOME, trong 2 năm qua đã hỗ trợ cho 200 NĐT
với trên 15 kênh đầu tư và lợi nhuận trung bình đạt được từ các kênh là 15-25%
(tùy dự án), có dự án lợi nhuận lên đến 28-31%/năm.
Theo đơn vị này, ở phân khúc khách sạn, lợi nhuận trung bình đạt
khoảng 17- 18%, trong khi đất nền mức lợi nhuận từ 15-20%; khu căn hộ cho thuê
trung bình từ 18-20% (tùy vị trí dự án), với số vốn đầu tư từ 150.000 USD trở
lên.
Với đầu tư căn hộ, NĐT sẽ nhận được dòng tiền lợi nhuận cho thuê
cũng như dòng tiền hoàn vốn vào năm thứ 2 trở đi. Tùy vào từng vị trí của dự
án, mức đầu tư (sửa chữa) của CĐT với khu căn mà mức lợi nhuận thu về của
NĐT là khác nhau. Được biết, lợi tức cho thuê căn hộ (sẽ được CĐT trả cho NĐT
vào tháng 11 mỗi năm), từ năm thứ nhất đến năm thứ 5, NĐT nhận được 3-6.5% trên
vốn đầu tư bên cạnh dòng tiền hoàn vốn và lợi nhuận khi bán căn hộ.
Khi nâng cấp các tiện ích dịch
vụ khu căn hộ hoặc lắp đặt máy giặt/máy sấy, nội thất cho căn hộ thì giá thuê
có thê tăng lên 150 USD/căn
Khi bán khu căn hộ, nếu tính từ năm thứ 3 thì lợi nhuận NĐT thu về
là 18%, năm thứ 5 là 19%.
Theo USHOME, trong vòng 10 năm qua, lợi nhuận thực tế từ cho thuê
căn hộ phân bổ về NĐT đạt 6.8%/năm. Còn theo thông tin từ Western Wealth
Capital, lợi nhuận trung bình mà NĐT đạt được ở các dự án đã bán là 31%, có
những dự án đạt 51% đến khi kết thúc vòng đời dự án. Tuy nhiên, có những khu
căn hộ không đạt được như mức kì vọng, chỉ ở mức 11-12%.
“Do đó, khi đầu tư vào BĐS Mỹ nên phân bổ dòng tiền của mình
vào nhiều kênh khác nhau từ khách sạn, đến căn hộ, đất nền, thì tổng mức lợi
nhuận có thể đạt được ở mức 31%. Việc phân bổ dòng tiền vào các kênh thay vì bỏ
tất cả các trứng trong 1 rổ sẽ giúp lợi nhuận của NĐT được ổn định và an
toàn”, đại diện USHOME cho hay,
Khi được hỏi mức độ quan tâm của NĐT Việt Nam đến thị trường BĐS
Hoa Kỳ ở thời điểm hiện tại, đại diện USHOME cho rằng, độ nhận biết của NĐT
Việt Nam với thị trường Hoa Kỳ đang ở mức thấp. Vì đây là một kênh tương đối
mới vì ở Việt Nam hiện tại đang có ít doanh nghiệp hỗ trợ khách hàng đầu tư.
Tuy nhiên, một khi đã có sự tin tưởng thì NĐT Việt Nam sẽ dồn tiền vào đây
nhiều vì lợi nhuận ổn định.
“Hiện, số lượng NĐT Việt Nam quan tâm đến đầu tư BĐS ở Mỹ ngày
càng tăng cao, nhờ vào kết quả rất khả quan mà các NĐT Việt Nam tiên phong đã
đạt được. Ngoài các NĐT cá nhân quan tâm, còn có các công ty cũng như các quỹ
đầu tư tại Việt Nam cũng đang dồn sự quan tâm lớn đến BĐS Hoa Kỳ”, bà Amy
Dương, Phó Tổng giám đốc USHOME cho biết.
Theo bà Amy Dương, khó khăn lớn nhất của các NĐT Việt Nam khi tiếp
cận với BĐS Mỹ là việc đầu tư vào các kênh BĐS thương mại như khách sạn, khu
căn hộ thì các NĐT cá nhân không thể tiếp cận trực tiếp được đến các chủ dự án
nếu chưa có mức vốn đầu tư từ 10 triệu USD trở lên, phải cần đến các công ty là
bên thứ 3.
Yếu tố NĐT Việt Nam quan tâm nhất khi tìm đến BĐS Mỹ đó là an toàn
và lợi nhuận. Tuy nhiên, điểm hấp dẫn đối với NĐT Việt Nam thích thú xuống tiền
ở kênh đầu tư mới chính là yếu tố hoàn vốn.
Theo USHOME, tâm lý NĐT Việt Nam đầu tư vào BĐS Mỹ vẫn còn khá “đề phòng”, tuy nhiên, trên thực tế việc đầu tư ở Hoa Kỳ là việc rất bình thường, nhiều người làm và thành công, chẳng qua NĐT Việt Nam chưa có nhiều cơ hội tiếp cận. Với việc đầu tư sở hữu cổ phần chứ không phải đầu tư sở hữu sản phẩm nên việc đầu tư vào loại hình sản phẩm nào (căn hộ, khách sạn, đất nền…) không quá quan trọng mà quan trọng là khi quyết định dự án đó phải đảm bảo được 3 yếu tố an toàn – lợi nhuận – hoàn vốn nhanh.
Nguồn : CafeF
00adminhttp://dothibien.com/wp-content/uploads/2022/10/v987-rm398-03-mockup-300x200.pngadmin2019-07-16 08:37:452019-07-16 08:37:45Cách thức đầu tư BĐS tại Mỹ khác gì ở Việt Nam???
7 nguyên tắc vàng nhất định nhà đầu tư phải ghi nhớ trước khi quyết định đầu tư đất nền.
Ở thời điểm này, đất nền vẫn là kênh đầu tư vốn thấp, sinh lời cao, hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc tiềm ẩn rủi ro. Do đó, để tránh những rủi ro khi tiến hành giao dịch và mang lại lợi nhuận cao nhất, nhà đầu tư nên chuẩn bị cho mình những kiến thức cơ bản về đầu tư đất nền.
Nguyên tắc một, vị trí đắc địa: Lựa chọn sản phẩm có vị trí thuận lợi, kết nối, tiện ích liền kề: bệnh viện, trường học, chợ, trung tâm hành chính, trung tâm vận chuyển,…; nguyên tắc trước đến nay cho thất, những khu đất đáp ứng đủ các yếu tố “nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ” thì luôn mang đến giá trị sinh lời cao.
Nguyên tắc hai,pháp lý an toàn: Chỉ nên rót vốn vào những khu đất đã có sổ hoặc đủ điều kiện pháp lý để có những sản phẩm an toàn tuyệt đối. Đây được xem là nguyên tắc bất di bất dịch khi “xuống tiền” mua BĐS, đặc biệt trước bối cảnh thị trường nhà đất đang thanh lọc mạnh mẽ như hiện nay.
Nguyên tắc ba, đầu tư vào những dự án “sống”: Nên mua những dự án đã hình thành những cụm dân cư với mật độ từ vừa phải đến đông đúc hoặc những dự án đã có chủ trương hình thành cụm dân cư, công nghiệp, cầu cảng trong tương lai. Tuyệt đối không chọn những nơi “đồng không mông quạnh”.
Nguyên tắc bốn, định giá trước khi mua: Tìm các chuyên gia BĐS, chuyên viên tư vấn giá đất nền định mua đã hợp lý hay chưa. Lưu ý, chỉ mua khi giá nền đất bằng hoặc thấp hơn một chút so với giá thị trường, tỷ lệ 5%.
Nguyên tắc năm, dùng đòn bẩy tài chính hợp lý: Nhà đầu tư nên hạn chế đầu tư quá khả năng tài chính của bản thân. Trường hợp, thiếu hụt, chỉ nên vay trong ngưỡng an toàn. Và trước khi vay nên tính đến bài toán lãi suất trước áp lực tài chính theo nguyên tắc 2 lần 50: không vay quá 50% giá trị sản phẩm và không trả lãi lẫn vốn quá 50% thu nhập/tháng.
Nguyên tắc sáu, tính thanh khoản cao: Tiến hành cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch ở khu vực mình chọn mua để xem tình hình giao dịch nơi này có thường xuyên diễn ra không? Định hình ngắn – trung – dài hạn sẽ như thế nào?
Nguyên tắc bảy, môi trường xung quanh: Một khu dân cư với đầy đủ tiện ích xung quanh và sinh thái trong lành luôn mang đến giá trị vàng cho nhà đầu tư cũng như cư dân an sinh. Do đó, môi trường xung quanh là yếu tố không thể thiếu khi chọn mua sản phẩm đất nền.
“Người mua nhà cần chủ động định hướng mục tiêu đầu tư, xác định loại hình BĐS phù hợp, từ đó hoạch định chiến lược đầu tư, bài toán tài chính và đặc biệt sử dụng đòn bẩy tài chính phải hợp lý; thường xuyên theo dõi tình hình biến động của thị trường, tích lũy kiến thức đầu tư BĐS và những văn bản pháp lý liên quan; “chọn mặt gửi vàng” vào các chủ đầu tư, thương hiệu phân phối uy tín, chuyên nghiệp”.
Vì sao đất nền Cam Lâm lại hấp lực người mua ở giai đoạn này?
Thực tế cho thấy, thời gian gần đây khu vực này đang được cả doanh nghiệp địa ốc lẫn các nhà đầu tư cá nhân quan tâm. Thời điểm cuối tuần, lượng nhà đầu tư từ TP.HCM, Hà Nội và các khu vực lân cận đổ về đây khá đông đúc để tìm hiểu dự án và nghe ngóng tình hình thị trường.
Theo các chuyên gia, thị trường ở giai đoạn này đáp ứng được hầu hết các nguyên tắc đầu tư đất nền hiệu quả. Đó chính là lý do một số dự án chỉ mới “manh nha” thông tin ra thị trường nhưng đã nhận được sự quan tâm rất tốt từ khách mua. Khoảng 60-70% trong số đó là nhà đầu tư, đặc biệt ở các dự án mở bán giai đoạn đầu.
Khách quan mà nói, so với các khu vực giáp ranh Nha Trang thì Bãi Dài Cam Lâm có lợi thế hơn hẳn về thiên nhiên ưu đãi (bờ biển đẹp) và hạ tầng giao thông kết nối liên vùng thuận tiện. Đây là địa phương vừa nằm trong vùng kinh tế trọng điểm của vùng tam giác Nha Trang – Đà Lạt – Cam Ranh, vừa hội tụ đủ các yếu tố “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” để phát triển thương mại, du lịch biển. Đó chính là lý do thời gian qua nhiều ông lớn BĐS đã đổ về đây để săn quỹ đất, phát triển dự án quy mô.
Cụ thể, Bãi Dài Cam Lâm với hàng loạt hạ tầng hiện đại, đồng bộ đã và đang trong giai đoạn chuẩn bị khởi công: Khánh Hoà đã cho khởi động xây dựng cao tốc Bắc – Nam đoạn qua Nha Trang – Cam Lâm với 6 làn xe, cao tốc Cam Ranh – Vĩnh Hảo (Bình Thuận) cũng đang dự kiến triển khai, sân bay quốc tế Cam Ranh, cảng nước sâu, đại lộ Nguyễn Tất Thành (100m) với quy mô 8 làn xe. Chính yếu tố này là lợi thế gia tăng giá trị bất động sản bởi ngoài nhu cầu mua để ở, khách hàng có thể khai thác mô hình kinh doanh, cung cấp các dịch vụ cho thuê, đầu tư sinh lời…
Khảo sát giá một số dự án đang chào bán tại Cam Hải Tây, Cam Lâm cho thấy, mức giá dao động từ 7- 15 triệu đồng/m2, còn khá mềm so với các khu vực khác nên được giới đầu tư săn đón. Đặc biệt, một số dự án chào bán giai đoạn đầu khả năng hấp thụ khá tốt do giá còn ở ngưỡng mềm, có thể tăng giá cao ở giai đoạn sau.
00adminhttp://dothibien.com/wp-content/uploads/2022/10/v987-rm398-03-mockup-300x200.pngadmin2019-07-15 09:04:202019-07-15 09:04:207 nguyên tắc “vàng” đầu tư đất nền
