Nếu bạn dự định mua một căn hộ chung cư, bạn cần biết cách chọn một dự án phù hợp để tránh những rủi ro về mặt vận hành, gây thiệt hại về tài chính và ảnh hưởng đến giá trị lâu dài của căn hộ.
Người mua thông minh sẽ tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin liên quan tới bảo trì và bảo dưỡng, quỹ dự phòng và các vấn đề an toàn khác thông qua đại lý, ban quản lý chung cư hoặc đơn vị vận hành.
Chất lượng căn hộ
Hãy tìm hiểu về thời gian căn hộ được xây dựng. Hầu hết các tòa nhà tồn tại trong một thời gian rất dài và sẽ bộc lộ bất kỳ vấn đề nào về cấu trúc trong vài năm đầu tiên. Tuy nhiên, các căn hộ thường được bảo hành về kết cấu, mái và vật liệu trong một số năm nhất định.
Còn nếu bạn đang xem xét một tòa chung cư lâu năm, hãy hỏi đơn vị quản lý rằng họ có thường xuyên tổ chức kiểm tra tình trạng của tòa nhà không, và các cuộc kiểm tra có cho thấy những vấn đề cần sửa chữa ngay hoặc trong tương lai không (ví dụ như kiểm tra và diễn tập phòng cháy chữa cháy hàng năm). Nếu có thì họ đã có kế hoạch để khắc phục các vấn đề này hay chưa.
Kế hoạch dự phòng và quỹ dự phòng
Các ban quản lý có thể thực hiện một nghiên cứu dự phòng, hoặc tích hợp trong kế hoạch hàng năm, bao gồm phân tích chi phí bảo trì, sửa chữa và thay thế các hạng mục chung trong tương lai – chẳng hạn như thay thế mái nhà hoặc sửa chữa một bãi đậu xe. Từ đó, họ mới có cơ sở để ước tính nhu cầu của quỹ dự phòng.
Số tiền mặt trong quỹ dự phòng cũng cần được liệt kê rõ ràng. Người mua có thể yêu cầu các con số và tài liệu liên quan từ đại lý bán hàng hoặc chủ đầu tư. Lượng tiền mặt cần thiết trong quỹ có thể thay đổi tùy theo quy mô, độ tuổi và tình trạng của một tòa nhà hoặc từng thị trường.
Bạn hãy lưu ý là không nên bỏ tiền cho một căn hộ mà không có quỹ dự trữ, không có kế hoạch bảo trì và đã được xây dựng từ lâu. Bởi ngoài sự bất tiện khi sống tại đây, căn hộ này còn có thể trượt giá nhanh chóng.
Đồng thời, bạn cần tìm hiểu xem tòa nhà đã mua bảo hiểm đầy đủ hay chưa, ví dụ cho các khu vực và tiện ích chung của toàn nhà. Điều này sẽ mang lại sự ổn định về tài chính và bảo hiểm cho chính căn hộ của bạn.
Phí dịch vụ
Bạn có thể hỏi người bán hoặc đại lý về mức phí dịch vụ và tần suất tăng phí dịch vụ. Mức phí phải phù hợp với thị trường chung và chất lượng dịch vụ mà khách hàng được nhận. Trong khi đó, tần suất tăng phí quá thường xuyên và đột ngột có thể cho thấy nhiều điều về năng lực của ban quản lý.
Tại một số các quốc gia như Mỹ, các chuyên gia cho biết phí dịch vụ có thể tăng ít nhất 3 lần trong 5 năm trước để phù hợp với tốc độ lạm phát nhưng vẫn cân bằng với dịch vụ cung cấp cho cư dân.
Ngoài ra, bạn cần tìm hiểu xem các chủ căn hộ có đóng phí dịch vụ đúng hạn hay không. Tỷ lệ 5-10% trên tổng số chủ sở hữu được coi là tốt. Nếu trên 10% chủ sở hữu đã quá hạn 60 ngày đóng phí dịch vụ, điều này cho thấy nguy cơ bất ổn về tài chính để vận hành tòa nhà, hoặc những mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản lý mà có thể tác động cả tới căn hộ mà bạn dự định sẽ mua.
Cơ sở hạ tầng và chất lượng vận hành
Ngoài các vấn đề của căn hộ, hãy nhìn vào các khu vực và tiện ích dùng chung như thảm trong sảnh, ánh sáng trong bãi đậu xe, và cảnh quan. Đồng thời, hãy xem các thiết bị đảm bảo an ninh và an toàn như phòng cháy chữa cháy và thẻ ra vào để kiểm soát an ninh của tòa nhà. Nếu ban quản lý tòa nhà hoạt động yếu kém ngay ở những điều nhỏ nhặt trên, họ chưa chắc đã đủ khả năng để xử lý những vấn đề quan trọng hơn.
Bên cạnh đó, hãy xem các quy tắc trong tòa nhà có được ban quản lý kiểm soát tốt và cư dân tuân thủ chặt chẽ hay không, ví dụ như sở hữu vật nuôi, nơi hút thuốc hoặc các khung giờ yên tĩnh mà cư dân không được tổ chức các bữa tiệc ồn ào hoặc cho phép nhà thầu vào làm việc. Việc tuân thủ các quy định này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của cư dân cũng như giá trị căn hộ.
