Blog Single Author Small

Sau phiên đấu giá đất giá hơn 2,4 tỉ đồng/m2, dự báo giá BĐS khu vực Thủ Thiêm sẽ đà tăng mạnh. Ngay thời điểm này, một số chủ đầu tư có sản phẩm đã thu hồi “rổ hàng” chỉ còn vài chục căn hộ cuối để làm lại giá, tránh bị “hớ”.

Giá BĐS kỷ lục đang chuyển về khu Đông Sài Gòn

Ghi nhận cho thấy, giá căn hộ sơ cấp khu vực Thủ Thiêm hiện đang giao dịch ở mức trên dưới 8.000 USD/m2. Tuy nhiên, với mặt bằng giá đất đấu giá lên gần 2,45 tỷ đồng/m2, dự báo giá căn hộ có thể tăng 2,5 – 3 lần trong thời gian tới.

Bốn lô đất có diện tích tổng cộng hơn 30.000m2 ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm được đấu giá thành công hôm 10/12, với mức giá lên tới 37.346 tỉ đồng, cao gấp 7 lần giá khởi điểm vẫn gây những ngạc nhiên cho thị trường BĐS. Trong đó, mức giá kỷ lục hơn 2,4 tỷ/m2, thuộc về lô đất 3-12.

Lô đất 3-12, có diện tích 10.059,7m2, giá khởi điểm hơn 2.942 tỉ đồng. Sau 70 lượt trả giá, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá với giá chốt là 24.500 tỉ đồng. Theo quyết định phê duyệt quy hoạch của TP, khu đất mang số hiệu 3-12 được xây dựng cao từ 4 – 25 tầng nổi và 2 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp gần 45% diện tích đất. Dân số tối đa cho khu đất này là 3.420 người, với 570 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại.

Với mức giá này, mỗi căn hộ trong dự án phải gánh tiền sử dụng đất trên 40 tỷ. Nếu tính chi phí xây dựng, lãi vay và lợi nhuận của chủ đầu tư thì giá bán ra trên dưới 3 triệu USD/căn hộ. Đây là mức giá cao kỷ lục tại thị trường Tp.HCM cũng như cả nước.

Mặt bằng giá mới sẽ dịch chuyển từ khu trung tâm về khu Đông Sài Gòn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, sau khi phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12 xác lập kỷ lục hơn 2,4 tỷ đồng/m2 đất trên bán đảo thuộc quận 2 này, khái niệm trung tâm Tp.HCM đã chính thức thay đổi.

Khu trung tâm Tp.HCM trước đây được hiểu là địa bàn quận 1 và lõi trung tâm thường bị giới hạn bởi bán kính khá hẹp quanh các trục đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi, nơi luôn có giá đất cao nhất trên thị trường; đồng thời cũng cao nhất trong bảng giá đất thành phố công bố. Tuy nhiên, sau phiên đấu giá đất tỷ USD vừa qua, giá đất dọc theo đại lộ vòng cung trên bán đảo Thủ Thiêm đã vượt qua giá đất 3 tuyến đường cao nhất quận 1, đồng thời định vị lại khái niệm trung tâm Tp.HCM theo hướng mở rộng ra hai bờ sông Sài Gòn.

Theo ông Châu, khu trung tâm cũ từ quận 1 đang dần mở rộng sang khu trung tâm mới trên bán đảo Thủ Thiêm, thuộc quận 2, và trong tương lai có thể mở rộng sang các quận khác có địa giới nằm dọc bờ Đông và bờ Tây sông Sài Gòn. Giá đất các vị trí dọc hai bờ sông, vì vậy có thể bước sang trang mới khi sánh ngang với giá đất khu trung tâm cũ, thậm chí cao hơn.

Chủ đầu tư vội đóng “rổ hàng”?

Với giá đất đầu vào được xác lập qua các phiên đấu giá vừa qua, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở quận 3 dự báo, chủ đầu tư phải bán căn hộ tầm 20.000 USD/m2 mới đạt điểm hòa vốn. Mức giá này cao hơn gấp đôi so với mức giá sơ cấp cao nhất đang giao dịch ở khu vực Thủ Thiêm.

Theo khảo sát, trong khu vực, mức giá sơ cấp cao nhất ở dự án Empire City của liên doanh Keppel Land ở mức gần 9.000 USD/m2. Trong khi đó dự án The Metropole do Sơn Kim Land là đơn vị phát triển đã cháy hàng các giai đoạn mở bán trước, với mức giá ghi nhận gần nhất khoảng 8.000 – 8.500 USD/m2. Dự án The River do City Garden phát triển cũng có mức giá khoảng 7.000 USD/m2.

Thông tin đấu giá thành công 4 khu đất ở Thủ Thiêm đã lập tức có tác động đến thị trường bất động sản khu vực này. Trong khi thị trường sơ cấp khan hàng thì hiện các căn hộ thứ cấp có mức chênh lệch giá lên đến 3 – 4 tỷ/căn. Trước xu hướng tăng giá mạnh, một chủ đầu tư mới đây đã thu hồi “rổ hàng” chỉ còn vài chục căn hộ cuối để làm lại giá, tránh bị “hớ”.

Theo khảo sát hiện tại mức giá căn hộ sơ cấp gần Thủ Thiêm cũng đã tăng mạnh, phổ biến trên 120 triệu/m2. Dự án căn hộ cao cấp duy nhất còn mức giá dưới 90 triệu/m2 là Paris Hoàng Kim. Tuy nhiên, theo giới đầu tư bất động sản câu chuyện tăng giá theo xu hướng chung, tạo lập mặt bằng giá mới chỉ là sớm hay muộn.

Bà Phan Thị Bích Trâm, Tổng Giám đốc Hưng Hưng Thịnh cho rằng, khu vực quận 2, đặc biệt là riêng Thủ Thiêm thị trường vẫn giao dịch tốt. Các sản phẩm chất lượng, vị trí kết nối giao thông thuận tiện,thị trường vẫn rất ổn định, thanh khoản tốt và được khách hàng đón nhận. Giao dịch hiện nay chủ yếu là nhu cầu mua để ở, đầu tư dài hạn cho thuê hoặc chờ giá tăng lên bán ra chốt lời.

Ở phân khúc căn hộ cao cấp, sự khan hiếm cục bộ ở những khu vực vị trí đắc địa như Thủ Thiêm sẽ còn kéo dài, nên sản phẩm chỉ có thiếu chứ không thừa. Điều này không chỉ thể hiện qua việc tỉ lệ bán hàng thành công luôn ở mức trên 90% mà “room” cho người nước ngoài mua nhà luôn luôn thiếu.

Ngoài yếu tố khan hiếm thì cũng phải khẳng định quận 2 là nơi có vị trí rất tốt. Đây là tâm điểm kết nối trung tâm thành phố và khu vực phía Đông. Quận 2, với tâm điểm là khu đô thị mới Thủ Thiêm, mang tầm cỡ quốc tế, sẽ là “đầu não” của thành phố Thủ Đức tương lai.

“Tại Tp.HCM, không thể tìm được bất kỳ vị trí nào khác hội tụ được những ưu thế về vị trí như quận 2. Quận 2 được quy hoạch đồng bộ để trở thành trung tâm mới, bên cạnh trung tâm thành phố hiện hữu đang quá tải và khu vực này sẽ phát triển rất nhanh trong vài năm tới”, bà Trâm nhận định.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, về cơ bản, nguồn cung không có nhiều, trong khi nhu cầu của người dân có thực nên không ngạc nhiên về sự xuất hiện của những dự án căn hộ giá trăm triệu ở khu vực Thủ Thiêm nói riêng, Tp.Thủ Đức nói chung.

Theo vị chuyên gia này, từ khi chính thức được thành lập từ ngày 1/1/2021 đến nay, thành phố Thủ Đức đã và đang giữ vị trí rất quan trọng trong các hoạt động phát triển kinh tế tài chính- khoa học công nghệ của Tp.HCM, trong đó có mảng bất động sản. Trên thực tế, với quyết định thành lập Tp.Thủ Đức, thời điểm ngay trước và sau quyết định các giao dịch bất động sản ở khu vực rất sôi động, có chiều gia tăng về cả số lượng và giá cả. Đây là tín hiệu phổ biến thường gặp ở các đô thị, thành phố, thị trấn khi được nâng cấp, kéo theo sức hút và mức độ quan tâm về thị trường bất động sản.

“Trong khi đó quỹ đất hạn hẹp ở khu vực trung tâm đô thị, nên những dự án sở hữu vị trí đẹp thì việc tăng giá cao hơn so với trước đây là tất yếu. Ngoài giá bán thì vị trí dự án, chất lượng sản phẩm, uy tín của nhà phát triển bất động sản là những yếu tố mà nhà đầu tư và khách mua để ở rất quan tâm. Bên cạnh đó phương thức thanh toán phù hợp với mức độ chi trả của khách hàng. Nếu đạt được những điều kiện này thì sẽ được thị trường đón nhận rất nhanh”, TS Khương nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, kết quả phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12 với cột mốc hơn 2,4 tỷ đồng một m2 tại đô thị mới này chính thức đẩy thị trường bất động sản bước vào cơn sốt đất mới với biên độ tăng giá gấp 8 lần mức khởi điểm.

Không thể phủ nhận, BĐS cao cấp, hạng sang tại Tp.HCM đang có sức hút mạnh đối với khu vực và quốc tế. Thị trường BĐS Tp.HCM đã không còn chỉ dành cho người TP hoặc người Việt Nam. Theo các chuyên gia trong ngành, Tp.HCM tiềm năng trở thành một trung tâm kinh tế mới của khu vực và quốc tế tương tự Singapor, Hồng kông, London, nơi BĐS không chỉ dành cho người bản xứ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam chỉ ra các tiêu chí nhà đầu tư cần lưu ý trước khi xuống tiền đầu tư phân khúc bất động sản biển giai đoạn hiện nay.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xem là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ yếu tố dịch bệnh. Hầu hết các hoạt động tê liệt vì giãn cách xã hội khiến nhiều cơ sở du lịch không có doanh thu.

Tuy nhiên, theo nhận định của Bộ Xây dựng, các dự án phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn cho thấy những dấu hiệu khả quan, đặc biệt là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, rõ ràng, đáp ứng được các điều kiện và tiêu chuẩn về môi trường du lịch, nghỉ dưỡng, được đầu tư tốt về hạ tầng, vị trí giao thông thuận lợi và được đầu tư bởi các chủ đầu tư có uy tín.

Bên cạnh đó, Bộ nhận định rằng nhà đầu tư vẫn luôn tin tưởng vào sự phát triển kinh tế du lịch ở Việt Nam sẽ phát triển trở lại và hoạt động đi lại, du lịch được mở cửa lại trong thời gian tới.

Biểu đồ nguồn cung, tiêu thụ nhà phố/shophouse biển tháng 11

Tại Talkshow chủ đề “Căn hộ biển đón đầu xu hướng bất động sản sức khỏe” do Cafeland tổ chức, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam đã đưa ra nhiều tiêu chí giúp nhà đầu tư lựa chọn các sản phẩm bất động sản du lịch biển.

Thứ nhất, bất động sản phải nằm ở khu vực có lợi thế về kinh doanh, đã được đầu tư bài bản. Điều này thể hiện ở chủ trương, chiến lược quyết liệt của địa phương về thu hút đầu tư và sự tham gia của các doanh nghiệp lớn.

Như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh hay gần đây là Thanh Hóa, Quy Nhơn… nhờ chính quyền địa phương quan tâm, các doanh nghiệp đầu tư mạnh mà nổi lên trở thành những đô thị, có lợi thế để phát triển về du lịch và các ngành kinh tế khác. Phú Quốc trước đây có nhiều khu vực hoang hóa, đầm lầy không ai quan tâm nhưng nhờ có sự đầu tư bài bản mà lợi thế được đẩy lên, thành vùng du lịch có khả năng “hái ra tiền”, ông Đính ví dụ.

Yếu tố thứ hai là hệ thống hạ tầng và khả năng kết nối giao thông. Theo chuyên gia, khu vực dự án phải được đầu tư kết nối giao thông tốt, có cầu, cảng, sân bay… giúp du khách di chuyển thuận tiện, rút ngắn thời gian đi lại:

“Nếu không kết nối giao thông tốt thì rõ ràng việc kinh doanh du lịch biển sẽ rất khó. Cát Bà (Hải Phòng) được nhiều người yêu thích vì phong cảnh đẹp nhưng kết nối giao thông đến đây lại khá kém, vì vậy đã làm chùn chân nhiều du khách. Cho nên vấn đề giao thông khá quan trọng”, ông Đính phân tích.

Thứ ba là tiêu chí về chất lượng dự án, thể hiện qua quy hoạch, bố cục, sự đa dạng các loại hình dịch vụ. Theo ông Đính, chất lượng dự án quyết định khả năng sinh lời, khai thác kinh doanh. Nếu dự án đó rõ ràng không có chất lượng thì không có khả năng thu hút nhà đầu tư tham gia kinh doanh bất động sản tại dự án đó”.

Yếu tố thứ 4 là năng lực, uy tín, kinh nghiệm của chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành. Theo Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, các doanh nghiệp lớn, đơn vị quốc tế không chỉ giúp tạo ra giá trị, chất lượng cho dự án để thu hút khách hàng nội địa mà còn có khả năng kết nối với thị trường nước ngoài.

Cuối cùng, tiêu chí mà nhà đầu tư bất động sản cần quan tâm nhất là tính pháp lý và giá cả của sản phẩm.

“Đầu tư vào dự án không rõ ràng pháp lý thì lợi ích, quyền lợi sau này của nhà đầu tư như quyền sở hữu, kinh doanh, khai thác… chắc chắn sẽ có vấn đề. Ngoài ta, nhà đầu tư cũng cần cân nhắc giá cả của bất động sản có hợp lý hay không”, ông Đính kết luận.

Đồng ý với quan điểm trên, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, chuyên gia chiến lược bất động sản cho biết, có 8 yếu tố giúp đảm bảo độ thắng, hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư bất động sản biển. Những yếu tố này bao gồm: Quy mô lớn và sự đồng bộ, hiện đại về hạ tầng; pháp lý; năng lực chủ đầu tư; tiện ích đa dạng; đối tác quốc tế; cơ hội khai thác kinh doanh tốt; tính quý hiếm và cách chủ đầu tư làm truyền thông cho dự án, khu vực.

Vị chuyên gia chiến lược bất động sản cũng cho biết thêm, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển vẫn sẽ là xu hướng được các nhà đầu tư giàu tiềm lực quan tâm, hướng tới trong tương lai.