Phí quản lý chung cư là gì? Phí quản lý chung cư gồm những gì?

Phí quản lý chung cư là gì? Phí dịch vụ quản lý vận hành chung cư gồm những gì và được xác định như thế nào? Tính phí quản lý nhà chung cư như thế nào? Phí quản lý chung cư có thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng không? Phân biệt phí quản lý chung cư và phí bảo trì chung cư.

1. Phí quản lý chung cư là gì?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 31 Thông tư số 02/2016/TT-BXD, phí quản lý chung cư (hay còn gọi là phí vận hành nhà chung cư) là khoản phí do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ, trong đó bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng để đơn vị quản lý vận hành  thực hiện các công việc như:

– Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống nhà chung cư như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư.

– Thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường.

– Hoặc các công việc khác có liên quan.

2. Phí dịch vụ quản lý vận hành chung cư gồm những gì và được xác định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 106 Luật Nhà ở năm 2014 quy định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ không bao gồm những khoản chi phí sau:

– Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

– Chi phí trông giữ xe.

– Chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc.

– Các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Nguyên tắc giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định phải được công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư.

Đối với trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì phí dịch vụ quản lý nhà chung cư cũng có quy định riêng, cụ thể là:

– Trong trường hợp đã có Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

– Trong trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.

Đối với trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu: giá dịch vụ quản lý chung cư sẽ được thực hiện theo phương án thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

Còn đối với trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu của Nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện như sau:

– Sẽ có khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành áp dụng cho trường hợp:

+ Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn.

+ Làm căn cứ, cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Trong trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đó ban hành.

Ví dụ có thể xem xét tham khảo khung giá dịch vụ quản lý chung cư thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn Hà Nội:

Loại nhà chung cư	Giá tối thiểu (đồng/m2/tháng)	Giá tối đa (đồng/m2/tháng)
Nhà chung cư không có thang máy	700	5.000
Nhà chung cư có thang máy	1.200	16.500

Khung giá dịch vụ quản lý chung cưthuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đối với các dự án thuộc sở hữu Nhà nước:

Loại nhà chung cư	Giá tối thiểu (đồng/m2/tháng)	Giá tối đa (đồng/m2/tháng)
Nhà chung cư không có thang máy	500	3.000
Nhà chung cư có thang máy	1.500	6.000

3. Tính phí quản lý nhà chung cư như thế nào?

Căn cứ tại quy định tại Khoản 2 Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định cách tính phí quản lý nhà chung cư như sau:

Phí quản lý nhà chung cư = giá dịch vụ quản lý vận hành x diện tích (m2) sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư.

Trong đó:

* Giá dịch vụ quản lý vận hành được xác định như sau:

– Giá dịch vụ quản lý vận hành được xác định trên cơ sở bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).

– Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được căn cứ dựa vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành.

– Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp: giá dịch vụ được áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại và diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô, nguyên tắc xác định là:

+ Đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại: giá dịch vụ quản lý vận hành  xác định trên cơ sở thỏa thuận dựa vào tình hình thực tế của hoạt động kinh doanh, dịch vụ của từng vị trí nhà chung cư.

+ Đối với với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô: giá dịch vụ sẽ do các bên thỏa thuận và có thể được xem xét tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một tòa nhà.

+ Theo 2 trường hợp trên, các bên không tiến hành thỏa thuận được thì sẽ căn cứ xác định theo khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó quy định.

– Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư sẽ xác định cụ thể và có thẩm quyền thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ sở hữu, người sử dụng.

4. Phí quản lý chung cư có thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, phí quản lý căn hộ chung cư thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng là 10%.

Khi đóng thuế giá trị gia tăng, chủ căn hộ nghĩa là chủ thể nộp thuế sẽ nhận được hóa đơn theo đúng quy định của pháp luật.

5. Phân biệt phí quản lý chung cư và phí bảo trì chung cư: 

Hai loại phí quản lý chung cư và phí bảo trì chung cư rất dễ nhầm lẫn với nhau. Giữa hai loại phí này có sự khác biệt sau đây:

– Hai loại phí trên là hai loại phí hoàn toàn độc lập và được sử dụng với các mục đích khác nhau. Trong đó:

+ Phí quản lý chung cư chính là loại phí phục vụ cho toàn bộ hoạt động quản lý và vận hành nhà chung cư thường xuyên, được phân bổ phục vụ cho việc duy trì hoạt động của các trang thiết bị trong chung cư và phục vụ cho việc phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên trong ban quản trị, tổ chức và quản lý tòa nhà.

+ Phí bảo trì chung cư lại là loại phí nhằm phục vụ cho công tác bảo trì, bảo dưỡng các phần sở hữu chung của chung cư, theo như quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư được pháp luật quy định và được nộp vào ngân sách chung của chung cư.

Các phần chi phí bao gồm: sửa chữa vừa, nhỏ thậm chí là sửa chữa các lỗi hỏng hóc lớn, từ đó đảm bảo chất lượng sống và trải nghiệm trọn vẹn nhất cho các cư dân sinh sống.

– Hai loại phí quản lý chung cư và bảo trì chung cư khác nhau về cả mức giá. Cụ thể:

+ Phí quản lý nhà chung cư thường không có mức cố định, mức này do các bên thỏa thuận đàm phán khá rõ khi ký hợp đồng. Tức là người dân sẽ phải đóng phí này để duy trì cho việc thang máy hoạt động máy bơm nước và một số máy móc hay dịch vụ khác của chung cư nơi người dân sinh sống.

+ Phí bảo trì chung cư là khoản cố định khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và phí được tính là 2% giá trị hợp đồng mua nhà và người dân khi mua nhà sẽ phải giao nộp trước.

– Về chi phí chi trả:

+ Đối với phí quản lý thường chi trả cho các loại chi phí mỗi tháng như: chi phí quỹ; chi phí sửa chữa cháy định kỳ; chi phí quản lý hệ thống ống nước điện, nước hàng tháng.

+ Đối với phí bảo trì sẽ gồm chi phí trả cho thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, phòng cháy, chữa cháy; hay hút bể phốt định kỳ, khử khuẩn, xử lý các sự cố về ứ nghẹn, ô nhiễm nước thải của khu chung cư;…