Điều kiện, thủ tục, hồ sơ người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Đối với việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài, nhất là về điều kiện và trình tự, thủ tục để người nước ngoài được sở hữu nhà ở được quy định trong nhiều văn bản pháp luật hiện hành, mà cụ thể là  Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Theo đó:

Thứ nhất, điều kiện để người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 thì người nước ngoài được sở hữu nhà ở, được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Người nước ngoài này phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt nam theo quy định tại khoản 1 Điều 159, khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014, bao gồm: cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam (theo quy định của Luật nhà ở và các văn bản pháp luật có liên quan) và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

• Người nước ngoài này phải đáp ứng điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo diện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật có liên quan.

Nếu không được sở hữu nhà ở theo diện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt nam khi họ được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Trường hợp này, khi người nước ngoài xác định họ thuộc đối tượng và điều kiện để sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì họ phải cung cấp các giấy tờ chứng minh theo quy định tại Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cụ thể:

– Hộ chiếu còn giá trị sử dụng, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh ở Việt Nam.

– Chứng cứ chứng minh người nước ngoài này không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, quyền miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

– Giấy chứng nhận đầu tư của cá nhân đối với trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo diện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam

• Người nước ngoài này phải sở hữu nhà ở tại Việt Nam dưới hình thức mà pháp luật quy định.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014, Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức sau đây:

– Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

– Dưới hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ các khu vực đảm bảo an ninh, quốc phòng do Bộ quốc phòng, Bộ công an xác định theo quy định của pháp luật Việt Nam.

• Người nước ngoài phải tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam về việc hạn chế số lượng nhà ở được sở hữu tại Việt Nam.

Khác với việc sở hữu nhà ở của công dân Việt Nam, đối với cá nhân nước ngoài, mặc dù pháp luật Việt Nam tạo điều kiện cho công dân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng cũng đưa ra những quy định hạn chế nhất định về số lượng nhà ở mà họ được sở hữu. Cụ thể, tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014, Điều 76, 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định: Cá nhân nước ngoài khi được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở, nhưng phải tuân thủ quy định sau:

– Trong một tòa nhà chung cư thì cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư đó. Trường hợp đây là nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà trên một khu vực có số dân cư tương đương một đơn vị hành chính cấp phường xã.

– Trường hợp có nhiều tòa nhà chung cư để bán hoặc cho thuê mua trên một địa bàn dân cư tương đương một đơn vị hành chính cấp phường thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn hộ cho mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư nêu trên.

– Trường hợp có dự án đầu tư thương mại trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, xã mà trong đó có nhà ở riêng lẻ, thì người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở riêng lẻ với số lượng như sau:

+ Chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án khi trên địa bàn chỉ có một dự án với số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn.

+ Chỉ được sở hữu không quá 250 căn hộ trong dự án khi trên địa bàn chỉ có một dự án với số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn.

+ Chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án khi trên địa bàn có từ hai dự án trở lên mà tổng số lượng nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn.

Trên đây là những điều kiện cơ bản để một người nước ngoài có thể được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và được pháp luật của Nhà nước Việt Nam công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của họ. Trường hợp họ không đáp ứng các điều kiện này thì dù mong muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì họ cũng không được công nhận quyền sở hữu đối tài sản là nhà ở tại Việt Nam.