Cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư khi mua để tránh bị lừa

Cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư khi mua để tránh bị lừa? Hiểu như thế nào là pháp lý dự án chung cư? Các bước trong quy trình pháp lý dự án chung cư?

1. Cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư khi mua để tránh bị lừa:

1.1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án:

Một dự án chung cư phải có hồ sơ pháp lý đầy đủ và không thể thiếu những loại giấy tờ quan trọng sau :

– Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư: loại văn bản này nhằm để đảm bảo các chủ đầu tư có đủ các cơ sở pháp lý để xây dựng và để kinh doanh dự án bất động sản. Nếu như không mua căn hộ trực tiếp từ các chủ đầu tư của dự án mà thông qua các đại lý F1, F2, thì khách hàng cần phải yêu cầu các đại lý này cung cấp những giấy tờ pháp lý như là giấy phép kinh doanh, văn bản phải thể hiện được sự đồng ý của chủ đầu tư cho phép các đại lý này được bán căn hộ.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc là Quyết định cấp đất, quyết định cho thuê đất cho chủ dự án: Đây chính là những giấy tờ để chứng minh các dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất để xây dự án phải là “đất sạch”.

– Giấy phép xây dựng: Trừ những dự án mà thuộc các đối tượng mà được miễn giấy phép xây dựng được quy định theo khoản 2 của Điều 89 Luật Xây dựng 2014, còn lại những dự án căn hộ ngang nhiên mà xây dựng khi mà chưa có giấy phép thì sẽ bị xử phạt, thậm chí là bị đình chỉ thi công, làm trễ tiến độ về dự án và ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua.

– Văn bản chấp thuận đầu tư được quy định tại Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 30/2021/NĐ-CP: Nhằm đảm bảo về sự chấp thuận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư để xây dựng dự án các căn hộ của chủ đầu tư đó.

– Biên bản nghiệm thu chứng minh việc đã hoàn thành xong phần móng của dự án: Tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong trường hợp là nhà chung cư, là tòa nhà hỗn hợp mà có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì các điều kiện mở bán chính là phải có biên bản nghiệm thu mà đã hoàn thành xong phần móng dự án.

1.2. Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư:

Một số các loại thuế, phí mà các chủ đầu tư sẽ phải nộp khi mà xây dựng và mở bán dự án căn hộ bao gồm có:

– Thuế giá trị gia tăng;

–  Lệ phí môn bài;

– Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…

Khi mà chủ hộ có nhu cầu làm thủ tục xin sổ hồng, thì cơ quan nhà nước sẽ thực hiện kiểm tra về tình trạng thực hiện các nghĩa vụ tài chính của các chủ đầu tư đối với thửa đất đó, hay nói cách khác chính là kiểm tra xem các chủ đầu tư đã nộp đầy đủ những loại thuế, loại phí nói trên hay chưa. Trường hợp mà các chủ đầu tư còn nợ tiền thuế đất, thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có thể từ chối cấp sổ hồng. Chính vì vậy, khách hàng cần phải kiểm tra kỹ các thông tin này trước khi mà xuống tiền mua nhà.

Nếu như chủ đầu tư không công khai hoặc là họ cố tình chậm trễ trong việc chứng minh đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, thì người mua có thể liên hệ để kiểm tra thông tin này qua Sở Tài nguyên, qua Sở xây dựng, qua Sở Kiến trúc Quy hoạch tại nơi có dự án đó.

1.3. Sổ hồng:

Sổ hồng chính là giấy tờ pháp lý quan trọng, nó quyết định đến giá trị căn hộ. Trên thực tế, thì không ít các trường hợp người mua chung cư đã thực hiện dọn vào ở nhưng phải “chờ dài cổ” mà vẫn chưa được cấp sổ hồng. Lý do dẫn đến vấn đề đó có thể là chủ đầu tư đã chưa hoàn thành về nghĩa vụ tài chính hay chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi mà xin cấp sổ hồng cho những người mua và chưa thực hiện giải chấp hoặc là chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở…

Do đó, những người mua cần phải hỏi chủ đầu tư kỹ về vấn đề thời gian bàn giao sồ hồng. Theo Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong thời hạn là 50 ngày kể từ ngày mà ký kết bàn giao hoặc là ngày hết hạn thuê mua thì những người mua phải tới các cơ quan ban ngành có chức năng thẩm quyền để xin cấp giấy sở hữu đất và nhà ở. Ngoài ra, những người mua cũng cần phải lưu ý những khoản phí mà phát sinh có liên quan đến việc cấp sổ hồng để sẽ không bị thu thêm, bởi theo quy định của pháp luật thì đó là trách nhiệm của chủ đầu tư.

1.4. Hợp đồng mua căn hộ chung cư:

Hợp đồng mua bán chính là giấy tờ quan trọng có liên quan trực tiếp đến các quyền lợi và trách nhiệm của cả hai bên, do vậy mà người mua sẽ phải lưu ý xem xét thật kỹ trước khi mà thực hiện ký vào văn bản này. Một số các thông tin trong hợp đồng mà những người mua cần phải lưu ý kiểm tra như sau:

– Người ký hợp đồng sẽ phải là người có thẩm quyền ở phía chủ đầu tư, hoặc là có giấy ủy quyền của chủ đầu tư

– Tiến độ thực hiện thanh toán, các phương thức thanh toán, các thỏa thuận về các phí phạt nếu thanh toán trễ hoặc là sai phương thức

– Thông tin về căn hộ (như Mã căn hộ, vị trí tầng của căn hộ, tên của dự án, đơn giá…)

– Các điều kiện trong thỏa thuận về phí dịch vụ (như phí quản lý chung cư, phí vệ sinh, tiền điện, nước…)

– Diện tích được sử dụng, những trang thiết bị được sở hữu chung/riêng…

2. Hiểu như thế nào là pháp lý dự án chung cư:

Đối với căn hộ chung cư, khi mà quyết định mua, căn hộ ấy chưa hoàn thành do đó chưa thể có giấy tờ sở hữu cho từng cá nhân. Nên pháp lý của dự án phụ thuộc vào Công ty Chủ đầu tư.

Một căn chung cư mà xây dựng ở trên 1 khu đất, nghĩa là phải có 2 phần đó chính là “Đất và nhà”. Pháp lý cũng có thể tách ra thành pháp lý về đất và pháp lý về nhà.

– Về đất: Pháp lý cao nhất của đất đó chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để có được sổ đỏ, đối với người dân thì cũng không quá phức tạp, nhưng đối với Doanh nghiệp thì nó có phức tạp hơn. Đối với dân, thì từ đất có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp, khi đi xin chuyển mục đích lên thành đất có mục đích sử dụng là để ở thì sẽ chỉ phải đóng tiền Sử dụng đất và nhà nước cấp sổ. Nhưng còn đối với doanh nghiệp, thì nếu chưa có sổ đỏ thì doanh nghiệp bắt buộc cần phải có văn bản cho phép doanh nghiệp đó đầu tư nhà chung cư tại khu đất. Trên cơ sở đó, thì Doanh nghiệp sẽ phải đi lập quy hoạch 1/500. Rồi tiếp đến là xin nhà nước Duyệt dự án đầu tư nhà ở, tiếp đến là quyết định giao đất, thực hiện tính tiền và đóng tiền sử dụng đất và cuối cùng là cấp sổ đỏ.

– Về nhà: Pháp lý cao nhất của nhà chính là Giấy phép xây dựng: trên cơ sở 1/500 (chính là bản vẽ quy định về công trình cao bao nhiêu, mật độ xây dựng như thế nào, bố trí căn hộ ở đâu) và trên cơ sở 1/500 thì doanh nghiệp sẽ thiết kế chi tiết ra, thẩm duyệt những bản vẽ, và cuối cùng là cấp phép xây dựng.

– Ngoài ra: để đủ các điều kiện ký hợp đồng với những khách hàng, Chủ đầu tư sẽ phải làm xong móng và phải có những giấy xác nhận là đủ điều kiện bán căn hộ. Khi mà có những loại giấy tờ này thì mới ký hợp đồng chuyển nhượng được.

Như vậy, khi mà người mua nghe nói là: “Có quy hoạch 1/500 rồi” thì sẽ được hiểu là dự án mới có bước cơ bản đầu tiên của pháp lý.

3. Các bước trong quy trình pháp lý dự án chung cư:

Bước 1: Chuẩn bị đầu tư dự án

Các nội dung của dự án đầu tư xây dựng ở trong giai đoạn chuẩn bị bao gồm là:

– Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt về Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có);

– Lập, thẩm định, phê duyệt về Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc là Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng nhằm để xem xét, quyết định để đầu tư xây dựng;

– Thực hiện những công việc cần thiết khác mà có liên quan đến chuẩn bị dự án;

Bước 2: thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư

Giai đoạn này những nội dung của dự án đầu tư xây dựng công trình cần phải thực hiện đó là:

– Bàn giao, chuẩn bị mặt bằng dự án

– Thực hiện khảo sát, đầu tư xây dựng

– Thi công xây dựng công trình

Bước 3: Kết thúc xây dựng và đưa vào sử dụng: ở bước này, nội dung cơ bản của một dự án đầu tư ở trong giai đoạn kết thúc gồm có những công việc cần phải thực hiện sau:

– Thực hiện hoàn công công trình dự án xây dựng

– Thực hiện quyết toán, kiểm toán, hạch toán dự án đầu tư xây dựng cơ bản

– Chứng nhận sở hữu công trình

– Bảo hành về công trình xây dựng và đưa vào sử dụng.